ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ ΓΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΓΗΣ & AYΞΗΣΗ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΣΟΔΩΝ

Προσεχώς αναμένονται νομοθετικές πρωτοβουλίες που αφορούν τις εξαγορές καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου, ακόμη και νομιμοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων εντός του αιγιαλού υπό προϋποθέσεις, για την αξιοποίηση της δημόσιας γης και τυχόν καταπατήσεων, με βάση σχέδιο που δόθηκε για διαβούλευση.

Παράλληλα σύμφωνα με δημοσιεύματα προωθούνται διατάξεις για εξωδικαστικό συμβιβασμό με διαδικασίες «εξπρές» όσον αφορά εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις κυριότητας ακινήτων μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών. Στόχοι των μέτρων αυτών είναι η εξάλειψη του φαινομένου της παράνομης κατοχής δημόσιας γης, η αύξηση των δημόσιων εσόδων και η αξιοποίηση εκτάσεων.

Η εν λόγω διαφορά Δημοσίου-ιδιωτών θα τερματίζεται εφόσον ο ιδιοκτήτης της έκτασης:

-Μεταβιβάσει στο Δημόσιο, ως εδαφικό αντάλλαγμα, διαιρετό τμήμα της έκτασης, κατ΄ επιλογή του, που να ισοδυναμεί ως προς την αξία του με το πενήντα τοις εκατό (50%) της πραγματικής αξίας του όλου ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων τυχόν κτισμάτων, διαμορφώσεων, καλλιεργειών και άλλων κινητών και ακίνητων στοιχείων που επηρεάζουν την αξία, όπως αυτό θα προκύψει ύστερα από πρόταση διανομής που θα υποβληθεί από τον αιτούντα την αναγνώριση, κατόπιν εκτίμησης Πιστοποιημένου Εκτιμητή από τον Κατάλογο του Υπουργείου Οικονομικών, η οποία θα λαμβάνει υπόψη και τυχόν προτεινόμενο επενδυτικό σχέδιο του φερόμενου ως ιδιοκτήτη, επιτρεπόμενης σε κάθε περίπτωση της κατάτμησης,

-‘Η Καταβάλει εφάπαξ στο Δημόσιο, ως χρηματικό αντάλλαγμα, το πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής ως άνω πραγματικής αξίας, η οποία σε κάθε περίπτωση δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη της αντικειμενικής της αξίας.

Σε μελέτη της Εθνικής Τράπεζας* αναλύονται οι παθογένειες της ελληνικής διοίκησης και μηχανισμών του κράτους που εμποδίζουν την αξιοποίηση εκτάσεων γης. Παρόλο που υπάρχουν μοναδικά πλεονεκτήματα λόγω του φυσικού περιβάλλοντος και της γεωγραφικής θέσης των διαφόρων περιοχών οι επενδύσεις στην αξιοποίηση ακίνητων και υποδομών συναντούν ανυπέρβλητες δυσκολίες.

Oι κυριότερες αδυναμίες συνίστανται στην ασάφεια ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων γης, τον κατακερματισμό εκτάσεων και το πλαίσιο επιτρεπόμενων χρήσεων γης. H διόρθωση των αδυναμιών αυτών απαιτεί τολμηρές πολιτικές αποφάσεις. Ωστόσο, οι μεταρρυθμίσεις κρίνονται αναγκαίες, καθώς η αποτελεσματική αξιοποίηση των φυσικών συγκριτικών πλεονεκτημάτων της χώρας μας θα έχει σημαντικά οφέλη για την οικονομία.

Oι μεταρρυθμίσεις στην ελληνική αγορά γης, ώστε να προσεγγίσει τα ευρωπαϊκά επίπεδα, αναμένεται να οδηγήσουν σε επιπλέον ετήσια τουριστικά έσοδα της τάξης των €8,1 δισ., δηλαδή 4% επί του Α.Ε.Π (€6,3 δισ. σε επιπλέον τουριστικές εισπράξεις και €1,8 δισ. σε επιπλέον τουριστικές επενδύσεις).

Συγκεκριμένα:

-Αν το καθεστώς προστασίας ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων προσέγγιζε τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, οι τουριστικές επενδύσεις στην Ελλάδα θα έφθαναν τα €7,3 δισ. ετησίως (από περίπου €6 δισ. τώρα). Αν παράλληλα αμβλύνονταν και άλλες στρεβλώσεις του επιχειρηματικού περιβάλλοντος (όπως οι κανονισμοί για άμεσες ξένες επενδύσεις), οι τουριστικές επενδύσεις θα μπορούσαν να προσεγγίσουν τα €7,8 δισ. ετησίως.

-Οι περισσότερες και καλύτερης ποιότητας τουριστικές υποδομές θα απέφεραν τουριστικές εισπράξεις της τάξης των €16,3 δισ. ετησίως (από περίπου €10 δισ. τώρα).

Σημειώνεται ότι οι εκτιμήσεις αυτές αφορούν μόνο ένα μέρος του συνολικού οφέλους των μεταρρυθμίσεων για την ελληνική οικονομία, καθώς και άλλοι κλάδοι (όπως η βιομηχανία και η ενέργεια) θα επωφεληθούν άμεσα ή έμμεσα.

Τα προβλήματα στην αγορά γης στην Ελλάδα είναι πολύπλευρα και δομικά. Από την άλλη τα δυνητικά οφέλη είναι σημαντικά, καθιστώντας έτσι τις γενναίες μεταρρυθμίσεις αναγκαίες.

Οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις είναι οι εξής*:

-Ολοκλήρωση ενός αξιόπιστου και πλήρους κτηματολογίου. Στο μεσοδιάστημα, η διαθέσιμη πληροφόρηση από τα υποθηκοφυλακεία θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα προσωρινό κτηματολόγιο, όπου θα προσδιορίζονταν οι εκτάσεις με αδιαμφισβήτητους τίτλους ιδιοκτησίας (που θα μπορούσαν να ελκύσουν άμεσα επενδύσεις), ενώ παράλληλα το κράτος θα αποκτούσε μια καθαρή εικόνα για το μέγεθος και την τοποθεσία των υπό ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση εκτάσεων. Αλλη πρόταση είναι η οριοθέτηση δημόσιων εκτάσεων με βάση αεροφωτογραφίες του 1945.

-Προσδιορισμός επιτρεπόμενων χρήσεων γης σε περιοχές που δεν υπάρχουν ιδιωτικά ιδιοκτησιακά δικαιώματα, εκτός δασικών εκτάσεων.

-Νομιμοποίηση υφιστάμενων οικοδομών σε ιδιωτικές εκτάσεις, πλην προστατευμένων περιοχών.

-Για τις αδόμητες εκτάσεις να προσδιοριστούν επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ώστε να ενθαρρυνθούν σχετικές επενδύσεις.

-Ανταλλαγές εκτάσεων, ώστε να μπορούν να ανταλλαγούν δασικές εκτάσεις με εκτάσεις αξιοποίησιμες οικιστικά (Νόμος 4178/13). Πχ ανταλλαγές δασικών εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών με δημόσιες εκτάσεις αξιοποιήσιμες.

-Βελτίωση του επενδυτικού κλίματος (όπως ο νόμος Fast Track), για να αποφεύγονται δομικά εμπόδια που ματαιώνουν τις επενδύσεις σε εκτάσεις γης.

-Ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις για τον τουρισμό (πχ ειδικό χωροταξικό πλαίσιο τουρισμού και νόμος για την ενίσχυση των τουριστικών επενδύσεων) είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο οι όροι αξιοποίησης και οι περιοχές που αναφέρονται πρέπει να προσδιοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια.

*Πηγή: Land: 'An asset with great potential for Greece, but with significant development challenges', National Bank of Greece, 2014

ΜΙΧΑΛΗΣ ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΣ - Ηλεκτρονικός Μηχανικός - ΜΒΑ