ΤΟ ΑΛΜΑ ΣΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΤΥΠΟΥ Airbnb ΑΛΛΑΖΕΙ ΤΟ ΧΑΡΤΗ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Τα «πάνω-κάτω» έχει φέρει στην ελληνική αγορά κατοικίας η αλματώδης αύξηση της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων.

ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ 03.05.2017 : 14:40

Το άλμα στις μισθώσεις τύπου Airbnb αλλάζει τον χάρτη στην αγορά κατοικίας

ΝΙΚΟΣ ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

ΕΤΙΚΕΤΕΣ:

Τα «πάνω-κάτω» έχει φέρει στην ελληνική αγορά κατοικίας η αλματώδης αύξηση της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή η δραστηριότητα της ενοικίασης επιπλωμένων διαμερισμάτων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, όπως η Airbnb. Από το τέλος του 2015, όταν απελευθερώθηκε το νομοθετικό πλαίσιο, καταγράφεται μια άνευ προηγουμένου αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Αυτή είναι η μία όψη του νομίσματος, καθώς η άλλη αφορά τη δημιουργία ειδικών «ζωνών» εντός του αστικού ιστού, κυρίως του ιστορικού τριγώνου, που πλέον λειτουργούν αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση τουριστών, αποκλείοντας τους μόνιμους κατοίκους.

Το ζήτημα αυτό, το οποίο απασχολεί ήδη κι άλλες μεγάλες πόλεις διεθνώς, έχει επεκταθεί τους τελευταίους μήνες, καθώς παρατηρείται τόσο στις πιο τουριστικές συνοικίες της Αθήνας όσο και στα δημοφιλέστερα τουριστικά θέρετρα της χώρας, όπου οι μόνιμοι κάτοικοι, ή όσοι εργάζονται στην τουριστική βιομηχανία, δυσκολεύονται να βρουν διαμέρισμα προς ενοικίαση. Οπως τονίζει ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, επικεφαλής του τομέα Μελετών και Εκτιμήσεων της Δανός Α.Ε./BNP Paribas Real Estate «χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα, οι καταχωρίσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις». Παράλληλα, εκτός από την περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων σε επιμέρους περιοχές, έχουν αρχίσει να γίνονται ορατές και οι πρώτες αυξήσεις των τιμών των ενοικίων, τη στιγμή μάλιστα, που στην υπόλοιπη αγορά, τα ενοίκια είτε παραμένουν σε πτωτική τροχιά είτε κινούνται σταθεροποιητικά.

Σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, περιοχές όπως το Κουκάκι, η Πλάκα, του Μακρυγιάννη, το Θησείο, η Ακρόπολη, το Μοναστηράκι, το Μεταξουργείο και ο Κεραμεικός, καταγράφουν την υψηλότερη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις, με αποτέλεσμα εκεί οι τιμές των ενοικίων να ακολουθούν ανοδική πορεία. «Στις παραπάνω περιοχές, αλλά και σε περιοχές των νοτίων προαστίων που βρίσκονται κοντά στη θάλασσα, που επίσης έχουν υψηλή ζήτηση από ξένους, οι τιμές ενοικίασης έχουν σημειώσει μικρή άνοδο», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος. Σύμφωνα με τον ίδιο, εκτός από το ιστορικό κέντρο, ανάλογη πορεία των τιμών, αν και σε μικρότερο βαθμό, παρατηρείται και σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη (Καβούρι και Λαιμός βρίσκονται στο επίκεντρο) και η Γλυφάδα.

Αλλη μια συνέπεια της όλο και μεγαλύτερης δημοφιλίας των συγκεκριμένων υπηρεσιών είναι το ότι σε ορισμένα σημεία του ιστορικού κέντρου, ιδίως πέριξ της Ακρόπολης, είναι πλέον σχεδόν αδύνατον να μισθωθεί κάποιο διαμέρισμα με συμβατικό τρόπο, δηλαδή από Ελληνες που σκοπεύουν να παραμείνουν στο ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η διαθεσιμότητα αφορά πλέον αποκλειστικά την ξένη αγορά και δη εκείνη των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων. Αλλωστε, όπως αναφέρουν όλο και περισσότεροι μεσίτες, οι εξώσεις και οι μη ανανεώσεις συμβολαίων ενοικίασης βρίσκονται στην ημερήσια διάταξη, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες συνειδητοποιούν ότι μπορούν να αποκομίσουν περισσότερα έσοδα με τον τρόπο αυτό.

Αυτός είναι και ο λόγος που έχει διαδοθεί η επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας, με αποκλειστικό κίνητρο τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση των ακινήτων, μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Πολλοί επενδυτές, τόσο Ελληνες όσο και από το εξωτερικό, σπεύδουν να επωφεληθούν την παρούσα συγκυρία των χαμηλών τιμών πώλησης, αποκτώντας δεκάδες μικρά διαμερίσματα, κυρίως στο ιστορικό κέντρο, τα οποία αφού ανακατασκευάσουν και επιπλώσουν, τα εκμισθώνουν.

Η απουσία θεσμικού πλαισίου πλήττει τα δημόσια έσοδα

Παρότι η αγορά των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων καταγράφει γεωμετρική αύξηση σε ό,τι αφορά το μέγεθός της, εντούτοις το Δημόσιο ακόμα δεν έχει καταλήξει στο πώς ακριβώς θα πρέπει να λειτουργεί ο νέος αυτός κλάδος, ή πώς θα φορολογείται, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού με τον κλάδο της φιλοξενίας και δη τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια που φέρουν το σήμα του ΕΟΤ. Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, υπολογίστηκε ότι η ετήσια απώλεια των δημόσιων εσόδων από τα ακίνητα και καταλύματα που λειτουργούν μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού, ανέρχεται σε 350 εκατ. ευρώ.

Σημειωτέον ότι στο τέλος του 2016 ψηφίστηκε σχετικό νομοσχέδιο με το οποίο ρυθμιζόταν η σχετική αγορά. Ειδικότερα, βάσει του σχετικού πλαισίου, από την 1η Φεβρουαρίου του 2017 θα έπρεπε να λειτουργεί ένα ειδικό Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, στο οποίο θα εγγράφονταν όλα τα σχετικά ακίνητα. Κάτι τέτοιο δεν συνέβη ποτέ. Παράλληλα, με βάση τον νόμο, κανείς ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να εκμισθώνει, ως ιδιώτης, περισσότερα από δύο ακίνητα. Επίσης, ορίζεται ότι τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα φορολογούνται με βάση την κλίμακα των ενοικίων, δηλαδή με συντελεστή 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ ετησίως. Παράλληλα, ο νόμος περιορίζει τη μέγιστη ετήσια διάρκεια των σχετικών μισθώσεων σε 90 ημέρες (και σε μόλις 60 ημέρες για νησιά με λιγότερους από 10.000 κατοίκους), ωστόσο οι ιδιώτες μπορούν να μισθώνουν τα ακίνητά τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αρκεί το ετήσιο εισόδημά τους να μην υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ.

Πάντως, ο σχετικός νόμος παραμένει ανεφάρμοστος, καθώς δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη Κοινή Υπουργική Απόφαση, η οποία θα εξειδικεύει τις διατάξεις του. Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται αβεβαιότητα μεταξύ των ιδιοκτητών που επιθυμούν να δραστηριοποιηθούν στην εν λόγω αγορά, ιδίως ενόψει της επικείμενης θερινής περιόδου, όταν η ζήτηση εκτοξεύεται. Ασφαλώς, ουδείς εμποδίζει τους ιδιοκτήτες από το να καταχωρίζουν τα σχετικά μισθωτήρια συμβόλαια στο Taxis, δηλώνοντας και τα αντίστοιχα έσοδά τους, προκειμένου να φορολογούνται κανονικά. Το ζήτημα έγκειται στο ότι μεγάλο ποσοστό των ιδιοκτητών που μισθώνουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες «ξεχνούν» να δηλώσουν τις σχετικές συμβάσεις. Οπως εξηγούν φορείς της αγοράς ακινήτων, όταν ο μισθωτής είναι κάποιος ξένος υπήκοος, ο οποίος δεν πρόκειται να δηλώσει τη σχετική δαπάνη στην Ελλάδα, είναι πολύ ευκολότερο για τον ιδιοκτήτη να δηλώσει π.χ. μόνο μια - δυο μισθώσεις από τις 30 που μπορεί να πραγματοποιήσει σε ένα ημερολογιακό έτος, καθώς γνωρίζει ότι η εφορία δεν θα μπορέσει να προβεί σε διασταυρώσεις.

Μεγάλα προβλήματα και σε πόλεις του εξωτερικού

Η δημοφιλία και η ταχύτητα εξάπλωσης του φαινομένου των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχουν αποδειχθεί τόσο μεγάλες σε διεθνές επίπεδο, που αιφνιδίασαν τόσο τις τοπικές αρχές, όσο και τις ίδιες τις εταιρείες. Χαρακτηριστικές είναι, άλλωστε, οι δηλώσεις στις οποίες προχώρησε πριν από λίγους μήνες ο επικεφαλής της εταιρείας, Μπράιαν Τσέσκι, αναφέροντας ότι «η συντριπτική πλειονότητα της δραστηριότητας της Airbnb γίνεται από απλούς ανθρώπους που αποκομίζουν ένα μέσο εισόδημα από την ενοικίαση των ακινήτων τους. Δεν περίμενα όμως ότι θα δημιουργούνταν τόσο πολλές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και δόλιοι ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα καταχώριζαν τόσο πολλά ακίνητα σε ορισμένες πόλεις. Αυτό αποτελεί πρόβλημα», τόνισε χαρακτηριστικά.

Στο πλαίσιο αυτό, η Airbnb συνεργάζεται με τις κατά τόπους αρχές, προτείνοντας λύσεις. Μάλιστα, από τις αρχές του 2017, η ίδια η εταιρεία έχει επιβάλει ανώτατο όριο 90 ημερών, αναφορικά με το μέγιστο διάστημα ενοικίασης κατοικιών σε ένα ημερολογιακό έτος, στο Λονδίνο και στο Αμστερνταμ (στην ολλανδική πόλη, οι Αρχές έχουν εν τω μεταξύ περιορίσει το σχετικό διάστημα ακόμα περισσότερο, στις 60 ημέρες ετησίως). Αν κάποιος επιθυμεί να το υπερβεί, πρέπει να το πράξει μέσω της σύστασης εταιρείας και όχι ως ιδιώτης. Στόχος της κίνησης αυτής της Airbnb είναι η αποθάρρυνση των επενδυτών/επιχειρηματιών από την καταχρηστική χρήση των εν λόγω πλατφορμών, αλλά και η αποτροπή ορισμένων ιδιοκτητών, οι οποίοι προχωρούσαν σε εξώσεις των ενοικιαστών τους προκειμένου να επωφεληθούν της σχετικής δραστηριότητας.

Στην ουσία, η διοίκηση της Airbnb επιχειρεί να αποφύγει να πέσει θύμα της ίδιας της επιτυχίας της. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή θα απαιτήσει σημαντικό χρονικό διάστημα έως ότου ολοκληρωθεί, καθώς πρέπει να ληφθούν υπόψη και οι επιμέρους ιδιαιτερότητες της κάθε αγοράς ακινήτων. Στη Βαρκελώνη, για παράδειγμα, η δημοτική αρχή έχει ζητήσει από την Airbnb να διακόψει άμεσα τις αγγελίες κατοικιών που μισθώνονται στην πόλη σε τουρίστες χωρίς να διαθέτουν την απαιτούμενη άδεια. Μάλιστα, πρόσφατα επέβαλε και πρόστιμο της τάξεως των 600.000 ευρώ στην Airbnb, κατηγορώντας την αμερικανική εταιρεία για την προώθηση 3.812 μη αδειοδοτημένων κατοικιών μέσω της υπηρεσίας της.

Πηγή: Έντυπη έκδοση εφημερίδα ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ