30% πάνω οι αντικειμενικές στα ακίνητα εκτός σχεδίου

ΣΕ ΤΡΕΙΣ δόσεις θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες των αγροτεμαχίων και ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου 2007.

Την απόφαση αυτή έλαβε η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, προκειμένου να αποφύγει τις έντονες αντιδράσεις που θα δημιουργούσε η αύξηση των εν λόγω τιμών σε μια δόση, αφού αναμφίβολα θα κινείτο σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, γεγονός που θα οδηγούσε ταυτόχρονα στην αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης των φορολογουμένων κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό και με βάση το σχέδιο που έχουν ήδη εκπονήσει οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου, από τις αρχές του επομένου έτους οι αντικειμενικές αξίες των εκτός σχεδίου ακινήτων και αγροτεμαχίων αναμένεται να αυξηθούν κατά μέσο όρο 30%, ενώ ισόποσες υπολογίζονται ότι θα είναι οι αυξήσεις το 2008 και το 2009, με αποτέλεσμα η συνολική αύξηση να προσεγγίζει το 100%.

Ετσι, η πρώτη αύξηση των αντικειμενικών αξιών των εκτός σχεδίου ακινήτων θα γίνει ταυτόχρονα με τη δεύτερη αύξηση των αντικειμενικών αξιών των εντός σχεδίου ακινήτων, που θα πραγματοποιηθεί εκτός απροόπτου την 1η Ιανουαρίου 2007, όπως έχει ήδη έχει ανακοινώσει το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, στο πλαίσιο της «ήπιας προσαρμογής των αντικειμενικών τιμών».

Υπενθυμίζεται ότι, από την 1/1/2006, οι αντικειμενικές αξίες αυξήθηκαν κατά 30% και θα αυξάνονται κατά το ίδιο ποσοστό και στην επόμενη διετία, ώστε να πλησιάσουν τις τιμές αγοράς και να καλυφθεί το χαμένο έδαφος, αφού οι αντικειμενικές αξίες, από το 2001 έως και το 2004, δεν είχαν αναπροσαρμοστεί, με αποτέλεσμα να δημιουργηθούν στρεβλώσεις στην αγορά.

Το ίδιο άλλωστε ισχύει και για τις τιμές των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, αφού δεν έχουν αναπροσαρμοστεί την τελευταία οκταετία.

Ειδικές τιμές

Αξίζει βέβαια να σημειωθεί ότι το νέο σύστημα που σχεδιάζουν οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου θα προβλέπει τον καθορισμό ειδικών τιμών στις περιοχές που εφάπτονται των σχεδίων πόλεως, για τις οποίες θα καθοριστούν υψηλότερες τιμές σε σύγκριση με αυτές των εκτάσεων που βρίσκονται πιο μακριά από τα σχέδια πόλεως.

Συγκεκριμένα, οι αυξημένες αντικειμενικές αξίες για τα εκτός σχεδίου πόλεως ακίνητα θα συνδυαστούν με διεύρυνση ζωνών, μέσω της θέσπισης ειδικών τιμών για εκτάσεις γης και εκτός σχεδίου κτίσματα που βρίσκονται σε απόσταση από 500 έως 1.000 μέτρα από το σχέδιο πόλης κάθε δήμου ή κοινότητας, αφού σύντομα θα ενταχθούν στο σχέδιο και συνεπώς θα πολλαπλασιαστεί η αξία τους. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι στις περιοχές όπου θα υπάρξει διεύρυνση ζωνών, τα ποσοστά αύξησης των αξιών θα κινηθούν σε υψηλότερα επίπεδα.

Στα νησιά

Υψηλότερες, εξάλλου, σε σχέση με το μέσο όρο, αναμένεται ότι θα είναι και οι αυξήσεις που θα ισχύσουν σε νησιωτικές, τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές, καθώς επίσης και στις υπό ένταξη στο σχέδιο πόλεως και σε όσες παρουσιάζουν μεγάλη ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, το ποσοστό των οποίων υπολογίζεται σε 50%.

Ανεξάρτητα πάντως από το τελικό ύψος των αυξήσεων, οι νέες αντικειμενικές αξίες στα εκτός σχεδίου ακίνητα θα δημιουργήσουν, σύμφωνα με τους παράγοντες της κτηματαγοράς, νέα αναστάτωση, αφού θα έχουν ως αποτέλεσμα την αύξηση του φόρου μεταβίβασης (γονική παροχή, δωρεά, αγορά, κληρονομιά) των αγροτεμαχίων, ενώ μεγάλος θα είναι και ο αριθμός των φορολογουμένων που θα πέσουν στα «δίχτυα» του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας

Ο υπολογισμός

Επισημαίνεται ότι για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας των εκτός σχεδίου οικοπέδων και αγροτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη:

1. Η Βασική Αξία Γης, που υπολογίζεται για κάθε τετραγωνικό μέτρο αξίας γης μη αρδευόμενης με μονοετή καλλιέργεια, που δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό, δημοτικό ή κοινοτικό δρόμο και απέχει από τη θάλασσα απόσταση μεγαλύτερη από 800 μέτρα.

Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι ανά δήμο εφαρμόζεται μία Αρχική Βασική Αξία, ενιαία για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές που βρίσκονται εντός των διοικητικών ορίων του. Ετσι, έχουν την ίδια φορολογική αντιμετώπιση ένα οικόπεδο που απέχει 200 μέτρα, από το σχέδιο πόλεως και έχει μεγάλες πιθανότητες να ενταχθεί άμεσα σε αυτό, με ένα οικόπεδο που είναι ένα ή και δύο χιλιόμετρα μακριά.

Εξαίρεση, από την «ισοπεδωτική» αυτή αντιμετώπιση, αποτελούν οι εκτός σχεδίου εκτάσεις γης κάθε δήμου ή δημοτικού διαμερίσματος, οι οποίες βρίσκονται σε παραλιακές ζώνες και σε απόσταση μέχρι 800 μέτρα από τη θάλασσα ή συνορεύουν με εθνικές ή επαρχιακές οδούς ή κοινοτικούς ή ιδιωτικούς δρόμους ισχύουν ξεχωριστές «τιμές αφετηρίας» -συνήθως υψηλότερες από την ενιαία ΑΒΑ- που ονομάζονται Ειδικές Βασικές Αξίες (ΕΒΑ).

2. Η οικοπεδική αξία που υπολογίζεται για όσες εδαφικές εκτάσεις έχουν κτίσμα με επιφάνεια μεγαλύτερη από 15 τετραγωνικά μέτρα και βρίσκονται:

- μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και

- εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα.

3. Η Αξία Δυνατότητας Περαιτέρω Αξιοποίησης (A.Δ.) που υπολογίζεται μόνο για όσες εδαφικές εκτάσεις βρίσκονται μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα, εκτός εάν στις πιο πάνω περιπτώσεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση εν όλω ή εν μέρει λόγω απαγόρευσης οποιασδήποτε δόμησης σε ολόκληρη την εδαφική έκταση ή σε τμήμα της, οπότε η Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης υπολογίζεται για επιφάνεια εδαφικής έκτασης ανάλογης με το ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί. Αν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμιά δόμηση, δεν θα υπολογιστεί Αξία Δυνατότητας περαιτέρω εκμετάλλευσης.

Αλλοι συντελεστές

Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας, εκτός από το άθροισμα των ανωτέρω στοιχείων, λαμβάνονται υπόψη και ορισμένοι άλλοι συντελεστές:

- συντελεστής χρήσης

- συντελεστής ειδικών συνθηκών

- συντελεστής θέσης

- συντελεστής μεγέθους

- συντελεστής αυξομείωσης.

Οσον αφορά στα αγροτεμάχια, στα οποία υπάρχει κτίσμα μεγαλύτερο από 15 τ.μ., οι τιμές αυξομειώνονται ανάλογα με τη χρήση του κτίσματος, την παλαιότητα, αν έχει σύνδεση με τη ΔΕΗ και το δίκτυο ύδρευσης κ.λπ., όπως επίσης και το αν έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα.

Θα πρέπει ακόμη να αναφερθεί επίσης ότι οι υπηρεσίες του υπουργείου σχεδιάζουν εκ νέου και το ειδικό έντυπο που συμπληρώνουν οι υπόχρεοι για να προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία της γης που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών και δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης.

Στόχος είναι να υπολογίζεται ευκολότερα η αντικειμενική αξία της γης, καθώς θα προβλέπει ότι πρέπει να αναγραφεί η επιφάνεια της εδαφικής έκτασης με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, η αρχική βασική αξία γης, η οποία θα προκύπτει από την αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο (που θα ορισθεί) επί του συνόλου των τετραγωνικών μέτρων, η ειδική βασική αξία γης, η οποία διαφέρει από την αρχική βασική αξία στο βαθμό που η έκταση έχει πρόσωπο σε Εθνική Οδό ή βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 800 μέτρων από τη θάλασσα, οι συντελεστές χρήσης γης, οι οποίοι διαφέρουν ανάλογα με το αν πρόκειται για αγροτική έκταση με μονοετή καλλιέργεια, διετή καλλιέργεια, ελιές, καθώς και λοιπές δενδροκαλλιέργειες.

Διαφορετικοί φυσικά συντελεστές θα προβλέπονται στις περιπτώσεις που η αγροτική έκταση είναι αρδευόμενη ή μη καθώς και αν πρόκειται για βοσκότοπο, για δασική έκταση, μεταλλευτική κ.λπ.