Τριγμοί στην αγορά ακινήτων από τις προσημειώσεις

Οι προσημειώσεις ανέρχονται σε 56 δισ., ενώ πάνω από 2 δισ. εκείνα όσων αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις Άρθρο του Λεωνιδα Στεργιου στην εφημερίδα «Καθημερινή» στις 5-8-2006 Καμπανάκι ανησυχίας κρούει η Τράπεζα της Ελλάδος προς τις τράπεζες για πιθανή πτώση των τιμών ακινήτων και συστήνει να μη δίνουν δάνεια υψηλότερα από το 75% της αξίας που προσημειώνεται.

Η προειδοποίηση αυτή είναι σημαντική την παρούσα χρονική στιγμή κατά την οποία ξεκινά ανοδικός κύκλος επιτοκίων που επιδεινώνει την κατάσταση σε όσα νοικοκυριά εξυπηρετούν ήδη με δυσκολία τα δάνειά τους. Αρκεί να αναφερθεί ότι σήμερα τα ακίνητα που είναι προσημειωμένα στις τράπεζες ανέρχονται σε 56 δισ. ευρώ και εκείνα όσων νοικοκυριών αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις τους εγκαίρως σε περισσότερα από 2 δισ. ευρώ. Παράλληλα, τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος δείχνουν υποχώρηση του ρυθμού ανόδου του διαθέσιμου εισοδήματος στον ιδιωτικό τομέα στο 1%, έναντι 6,9% το 2004.

Αναφέρεται, επίσης, ότι και αρκετοί τραπεζίτες έχουν επισημάνει τον κίνδυνο αυτό. Μεταξύ αυτών ο γενικός διευθυντής της Citibank κ. Χρήστος Βασιλειάδης, ο οποίος σε δηλώσεις του εξέφρασε την ανησυχία του καθώς η πτώση των ακινήτων θα επιφέρει αλυσιδωτές αντιδράσεις στην αγορά.

Μολονότι η Τράπεζα της Ελλάδος είχε και στο περελθόν προειδοποιήσει τις τράπεζες να μη χορηγούν δάνεια με ποσά υψηλότερα από το παραπάνω ποσοστό, διαπιστώνει ότι υπό την πίεση του ανταγωνισμού κατά τη χορήγηση των δανείων η σχέση του ύψους του δανεισμού στην αγοραία αξία των επέγγυων ακινήτων συχνά υπερβαίνει σημαντικά το ποσοστό 75%. Γι’ αυτό η Τράπεζα της Ελλάδος αποφάσισε στο εξής ο μειωμένος συντελεστής κεφαλαιακών απαιτήσεων (4%) για τον πιστωτικό κίνδυνο να ισχύει μόνο για το τμήμα του δανεισμού που δεν υπερβαίνει το εν λόγω ποσοστό της αγοραίας αξίας των υπέγγυων ακινήτων, ενώ για το υπόλοιπο θα ισχύει συντελεστής 8%.

Παράλληλα έρχεται και προειδοποιεί τις τράπεζες αναφέροντας ότι η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών αποτελεί έναν πρόσθετο παράγοντα, ο οποίος μπορεί να επηρεάσει τον πιστωτικό κίνδυνο. Αν και δεν μπορεί να αποκλειστεί μελλοντική πτώση των τιμών σε ορισμένα τμήματα της αγοράς κατοικιών, επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, η πιθανότητα σημαντικής διόρθωσης για το σύνολο της αγοράς είναι περιορισμένη.

Πάντως, η διατήρηση του υψηλού ρυθμού ανόδου του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων (άνω του 30%) είχε ως αποτέλεσμα την ενίσχυση της ζήτησης για κατοικίες και των τιμών των ακινήτων. Συγκεκριμένα, ο μέσος ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών, οι οποίες αποτελούν και το πιο σημαντικό περιουσιακό στοιχείο των νοικοκυριών, επιταχύνθηκε σημαντικά το 2005 και έφτασε το 11,8% για τις εκτός Αθηνών αστικές περιοχές, απο 5,4% το 2004. Μέρος της ενίσχυσης αυτής μπορεί να αποδοθεί στις προαναγγελθείσες φορολογικές μεταβολές από τις αρχές του 2006 (επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών). Η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει επιδράσει θετικά στην ιδιωτική κατανάλωση, αφού οδηγεί σε αύξηση της αγοραίας αξίας των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών και διευρύνει τις δυνατότητες δανεισμού με χρησιμοποίηση των κατοικιών ως ενεχύρου.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η συνολική αγοραία αξία του αποθέματος των κατοικιών αυξήθηκε πέρυσι κατά 7,8%, έναντι 5,3% το 2004.

Το γεγονός αυτό δείχνει πόσο σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις μπορεί να έχει στις τράπεζες, στα νοικοκυριά και στο σύνολο της οικονομίας το ενδεχόμενο να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων σε συνδυασμό με αδυναμία ορισμένων νοικοκυριών να εξυπηρετούν τα δάνειά τους. Και αυτό διότι τα στοιχεία δείχνουν ότι οι καθυστερήσεις στα δάνεια παραμένουν υψηλές (η Ελλάδα παρουσιάζει το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ των υπολοίπων ευρωπαϊκών χωρών στις μεσαίου μεγέθους τράπεζες), τα επιτόκια αυξάνονται και ο ρυθμός ανόδου του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος του ιδιωτικού τομέα της οικονομίας υποχώρησε στο 1% το 2005 από 6,9% το 2004. Επίσης πρέπει να αναφερθεί ότι η συνολική αξία των προσημειωμένων ακινήτων υπολογίζεται σε 56 δισ. ευρώ και τα ακίνητα δανειοληπτών με δυσκολίες σε 2,2 δισ. ευρώ, δεδομένου ότι οι καθυστερήσεις ανέρχονται στο 3,9% των υπολοίπων (περίπου 47 δισ. ευρώ). Εξάλλου η αύξηση των ενοικίων συνήθως ακολουθεί την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση, στη χώρα μας οι τιμές των ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί ως προς τα ενοίκια τα τελευταία τρία χρόνια. Ο λόγος των τιμών των ακινήτων προς τα ενοίκια αυξανόταν από το 1996 έως το 2002 κυρίως λόγω της πτώσης των επιτοκίων, αλλά μετά το 2002 σταθεροποιήθηκε.