ΠΩΣ ΚΙΝΕΙΤΑΙ Η ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΣΗΜΕΡΑ - ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

Σύγκριση με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά και της Ιρλανδίας.

Αν και η αγορά κατοικίας δεν προκάλεσε τη σημερινή οικονομική κρίση στην Ελλάδα, εντούτοις έχει επιτείνει τις συνέπειές της, καθώς είναι δεκάδες χιλιάδες (αν όχι εκατοντάδες χιλιάδες) οι δανειολήπτες που απέκτησαν κατοικία την τελευταία δεκαετία και σήμερα είτε αδυνατούν είτε δυσκολεύονται ιδιαίτερα να αποπληρώσουν το στεγαστικό που έλαβαν για την αγορά του σπιτιού τους. Ανάλογα φαινόμενα καταγράφονται το τελευταίο διάστημα στο σύνολο σχεδόν του ευρωπαϊκού Νότου, αλλά και της Ιρλανδίας, δείχνοντας ότι σε περισσότερες της μιας περιπτώσεις, οι βίοι Ελλάδας, Ιρλανδίας, Ισπανίας, Πορτογαλίας και Ιταλίας είναι κοινοί και δεν περιορίζονται στην κρίση χρέους.

Οπως επισημαίνει πρόσφατη έκθεση της Eurobank, από τους κ. Γκίκα Χαρδούβελη και Θεοδόση Σαμπανιώτη, τη δεκαετία 1997–2007 οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 170,4%, ποσοστό που σε καμία περίπτωση δεν δικαιολογείται με βάση τα θεμελιώδη στοιχεία, είτε της κτηματαγοράς είτε της ελληνικής οικονομίας και της αγοραστικής δύναμης των πολιτών. Αντίστοιχα, στην Ιρλανδία παρουσιάζεται η μεγαλύτερη έξαρση τιμών των κατοικιών. Οι ανώτερες τιμές καταγράφονται στο τέλος του 2006 και στις αρχές του 2007, έχοντας σημειώσει ένα άνευ προηγουμένου ράλι της τάξεως του 267% από το 1997. Αντίστοιχα εντυπωσιακό είναι και το μέγεθος της πτώσης, καθώς έως τις αρχές του 2012, η κάμψη αγγίζει το 49% και σήμερα έχει ξεπεράσει το 55%.

Οσον αφορά την Ισπανία, η κορύφωση των τιμών γίνεται στο πρώτο τρίμηνο του 2008, με την αύξηση να αγγίζει το 190%, ενώ έκτοτε η πτώση είναι 23% έως τα μέσα του 2012.

Αντίθετη εικόνα παρουσιάζουν οι τιμές των κατοικιών σε Ιταλία και Πορτογαλία, όπου η άνοδος ήταν πολύ μικρότερη, 74% και 50% αντίστοιχα, έως το τέταρτο τρίμηνο του 2008. Οι τιμές και στις δύο χώρες υποχώρησαν ελάχιστα τα επόμενα τρίμηνα και, αντίθετα με τις υπόλοιπες χώρες, ανέκαμψαν πολύ γρήγορα. Στο τέλος του 2011 βρίσκονταν σε ακόμα υψηλότερα επίπεδα. Αξίζει να τονιστεί εδώ ότι η Πορτογαλία αντιμετώπιζε σοβαρά προβλήματα πολύ πριν από την έναρξη της διεθνούς κρίσης, καθώς ήταν παγιδευμένη σε χαμηλούς ρυθμούς ανάπτυξης για σχεδόν μία δεκαετία, κάτι που φυσικά δεν ευνόησε και την αγορά ακινήτων. Πάντως, ιδίως για την αγορά της Πορτογαλίας, σχετική έκθεση του οίκου αξιολόγησης της Fitch, που δημοσιεύτηκε εντός της εβδομάδας, προβλέπει ότι οι τιμές των κατοικιών θα υποχωρήσουν επιπλέον κατά 15%, με αποτέλεσμα η συνολική αύξηση κατά τη διάρκεια της κρίσης να αγγίξει το 28%. Οπως αναφέρει στην έκθεσή του ο διεθνής οίκος αξιολόγησης, η πτώση των τιμών στη χώρα της Ιβηρικής δεν προκαλείται από την υπερβάλλουσα προσφορά, αλλά από τον περιορισμό της οικονομικής δυνατότητας των Πορτογάλων πολιτών.

Στην Ελλάδα, κατά τη διάρκεια της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης, οι τιμές των κατοικιών κινήθηκαν σταθεροποιητικά, με αποτέλεσμα να ενισχυθούν οριακά κατά 0,2% έως το τρίτο τρίμηνο του 2008. Από τότε και μέχρι σήμερα έχει αρχίσει η πτωτική πορεία, με αποτέλεσμα μέχρι και τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2012, η μείωση να διαμορφώνεται στο 19,8%, έχοντας επιστρέψει στα επίπεδα που βρίσκονταν στις αρχές του 2005. Σύμφωνα με τη Eurobank, η μείωση είναι μεγαλύτερη για τα παλαιά διαμερίσματα (άνω των πέντε ετών), καθώς αυτά έχουν υποχωρήσει κατά 19,7%, τη στιγμή που τα νεόδμητα έχουν μειωθεί κατά 18,3%. Κατακόρυφη είναι και η πτώση των συναλλαγών, αφού από τις 39.700 αγοραπωλησίες το πρώτο τρίμηνο του 2009, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο δεν ξεπέρασαν τις 5.900. Παράλληλα, παρατηρήθηκε σταδιακή στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών προς πιο μικρές και πιο φθηνές κατασκευές. Συγχρόνως, δημιουργήθηκε μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών (νέων και παλαιότερων), που όμως δείχνει να έχει σταθεροποιηθεί το 2010 και 2011 μετά την υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Ολες οι ενδείξεις συγκλίνουν υπέρ της διατήρησης της πτωτικής τροχιάς των τιμών των κατοικιών, καθώς ούτε οι κατασκευαστές αλλά ούτε και οι αγοραστές εμφανίζονται αισιόδοξοι. Οι μεν κατασκευαστές, κατά πλειονότητα, αναφέρουν ότι θα μειώσουν τις ζητούμενες τιμές των κατοικιών που διαθέτουν προς πώληση κατά το επόμενο τρίμηνο. Ωστόσο, και οι αγοραστές εμφανίζονται απρόθυμοι να προχωρήσουν σε επενδύσεις. Τα σχετικά στοιχεία δείχνουν ότι η πρόθεση για αγορά ή κατασκευή κατοικίας μέσα στους επόμενους 12 μήνες βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, καθώς το 97% των ερωτηθέντων δηλώνει όχι στη σχετική ερώτηση, ενώ χαρακτηριστικό είναι ότι κανένα νοικοκυριό δεν εκδηλώνει πρόθεση αγοράς/κατασκευής κατοικίας. Επίσης και η πρόθεση για πραγματοποίηση σημαντικών δαπανών για ανανέωση ή βελτίωση της κατοικίας μέσα στους επόμενους 12 μήνες βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με το 94% των ερωτηθέντων να δηλώνουν μη πιθανή, ή καθόλου πιθανή τη διενέργεια μιας τέτοιας δαπάνης. Πάντως, πρόσφατη μελέτη του ΟΟΣΑ βρίσκει ότι στην Ελλάδα, μαζί με τις ΗΠΑ, την Ιρλανδία και την Ισπανία, οι πραγματικές (αποπληθωρισμένες) τιμές των ακινήτων θα φθάσουν στο χαμηλότερο σημείο τους μέσα στο 2012. Βασική προϋπόθεση, όμως, όσον αφορά τις τρεις χώρες της Ευρωζώνης, σύμφωνα με τους ερευνητές, είναι η εξομάλυνση της μακροοικονομικής κατάστασης και η μείωση των επιτοκίων δανεισμού.