ΝΕΟΣ ΚΥΚΛΟΣ ΑΒΕΒΑΙΟΤΗΤΑΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ

Σε νέα αναβολή οδηγείται, εκτός συγκλονιστικού απροόπτου, η σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, η οποία αναμένεται από το δεύτερο εξάμηνο του 2013 μέχρι σήμερα, που το 2014 οδεύει προς την ολοκλήρωσή του.

Οι πρόσφατες πολιτικές εξελίξεις θεωρείται ότι θα έχουν αρνητική επίδραση στη ζήτηση, οδηγώντας την πλειονότητα των -ούτως ή άλλως- λιγοστών υποψήφιων αγοραστών κατοικίας σε ματαίωση των σχεδίων τους, τουλάχιστον έως ότου σταθεροποιηθεί εκ νέου το πολιτικό σκηνικό.

Εως τότε, οι τιμές θα συνεχίσουν να υποχωρούν, ενώ οι τράπεζες θα εξακολουθήσουν να απέχουν από την αγορά, παρότι το τελευταίο διάστημα είχαν αρχίσει να διαφαίνονται τα πρώτα θετικά σημάδια ανάκαμψης των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το φετινό 10μηνο (Ιανουάριος-Οκτώβριος), το ποσοστό των αγοραπωλησιών κατοικιών που πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού αυξήθηκε σε 20%, όταν κατά το πρώτο εξάμηνο δεν είχε ξεπεράσει το 15%, ενώ κατά το 2013 η συμμετοχή των τραπεζών στις αγοραπωλησίες δεν ξεπέρασε το 17%. Αντίστοιχα, μικρή βελτίωση κατέγραψε και το μέσο ποσοστό δανειοδότησης, το οποίο διαμορφώθηκε σε περίπου 35% της συνολικής αξίας του προς αγορά ακινήτου, έναντι 33% κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο.

Ενδεικτικό της κάμψης της αγοράς κατοικίας και της μαζικής εξόδου των τραπεζών από αυτήν είναι το γεγονός ότι το 2009, μόλις πριν από πέντε χρόνια, το μέσο ποσοστό δανειοδότησης άγγιζε το 70% της αξίας των ακινήτων (σύμφωνα με τις πλέον συντηρητικές προβλέψεις, καθώς κατά κανόνα τα ποσοστά άγγιζαν το 100% μέσω του «τρικ» της χορήγησης πρόσθετων επισκευαστικών δανείων). Αντίστοιχα, το 82% των συναλλαγών πραγματοποιούνταν με τη συμμετοχή των τραπεζών.

Επιστροφή των τραπεζών

Αυτή ακριβώς η επάνοδος των τραπεζών στην αγορά κατοικίας αποτελεί και το κρισιμότερο «στοίχημα» για την έξοδο της κτηματαγοράς από την ύφεση και την κρίση και την αντιστροφή του κλίματος. Αυτό αναφέρει, μεταξύ άλλων, η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, στην τελευταία έρευνά της για την πορεία των τιμών των κατοικιών. Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, ο βασικός (κι ένας από τους ελάχιστους) παράγοντας αισιοδοξίας για τη βελτίωση των συνθηκών στην αγορά κατά το 2015 τροφοδοτείται από τις ελπίδες για αύξηση του τραπεζικού δανεισμού, τουλάχιστον κατά το ποσό του 1 δισ. ευρώ από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες. Ασφαλώς, η ελπίδα αυτή των φορέων της αγοράς θα αποδειχθεί φρούδα αν επικρατήσει κλίμα πολιτικής αστάθειας και αβεβαιότητας για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Εν τω μεταξύ, οι τιμές συνεχίζουν να υποχωρούν. Οπως προκύπτει από την έρευνα της GEOAXIS για το φετινό τρίτο τρίμηνο, η μέση υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων σε επιλεγμένες περιοχές της Αττικής διαμορφώθηκε σε 9%. Ειδικότερα, σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 7,6%, ενώ εκείνες των παλαιότερων διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 10,5%.

Με βάση τα εν λόγω στοιχεία, η περιοχή του Χολαργού κατέγραψε τις υψηλότερες τιμές, καθώς τα νεόδμητα διαμερίσματα πωλούνται αντί 2.470 ευρώ/τ.μ. (από 2.680 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο), ενώ τα παλαιότερα ακίνητα διατίθενται αντί 1.360 ευρώ/τ.μ. (από 1.500 ευρώ/τ.μ.). Ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο, όπου οι νέες κατοικίες κοστίζουν 2.100 ευρώ/τ.μ. (από 2.330 ευρώ/τ.μ.) και οι παλαιότερες πωλούνται σε τιμές της τάξεως των 1.120 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.350 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο. Αντίστοιχα, στο Μαρούσι τα νεόδμητα πωλούνται αντί 1.880 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, έναντι 2.050 ευρώ/τ.μ. κατά το περσινό τρίτο τρίμηνο, ενώ τα μεγαλύτερης ηλικίας διαμερίσματα κοστίζουν 1.080 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.250 ευρώ/τ.μ.

Ενδεικτικό της αρνητικής εικόνας της αγοράς κατοικίας είναι το γεγονός ότι πρόσφατα η Τράπεζα της Ελλάδος αναθεώρησε προς τα κάτω τα αρχικά στοιχεία που είχε ανακοινώσει για τα πρώτα δύο τρίμηνα του έτους, όπως επίσης και για το σύνολο του 2013. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, η πτώση του 2013 άγγιξε το 10,9% (έναντι 10,3% της αρχικής εκτίμησης), ενώ κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η μείωση των τιμών διαμορφώθηκε σε 8,8%, σε σχέση με 8,5% που ήταν η πρώτη εκτίμηση της ΤτΕ. Αντίστοιχα, η κάμψη του δεύτερου τριμήνου, με βάση την πρόσφατη αναθεώρηση, άγγιξε το 7,7%, έναντι 7,3% που εκτιμήθηκε αρχικά. Σημειωτέον ότι κατά το τρίτο τρίμηνο η πτώση διαμορφώθηκε σε 7%, ενώ συνολικά κατά το εννεάμηνο η υποχώρηση διαμορφώνεται σε 7,8% σε ετήσια βάση.

Φορολογική αβεβαιότητα

Σύμφωνα με αναφορές μεσιτών και φορέων της αγοράς, η φορολογική αβεβαιότητα που έχει κυριαρχήσει στην κτηματαγορά και η γενικότερη οικονομική κατάσταση εξακολουθούν να πλήττουν τη ζήτηση και να αυξάνουν το ποσοστό των ανθρώπων που αποφασίζουν να διαθέσουν προς πώληση τα ακίνητά τους. Ετσι, συντηρείται η υπερπροσφορά κατοικιών, με αποτέλεσμα η Τράπεζα της Ελλάδος να εκτιμά ότι η μέση περίοδος αναμονής μέχρι την εύρεση αγοραστή για τις πωλούμενες κατοικίες να διαμορφώνεται σήμερα σε 12 μήνες. Το αντίστοιχο διάστημα το 2009 δεν ξεπερνούσε τους πέντε μήνες.

Αντίστοιχα, οι συνθήκες υπερπροσφοράς έχουν υποχρεώσει την πλειονότητα των πωλητών να είναι πιο ευέλικτοι κατά τις διαπραγματεύσεις τους με τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Ετσι, η μέση προσφερόμενη έκπτωση επί της αρχικής ζητούμενης τιμής διαμορφώνεται φέτος σε 25%, έναντι αντίστοιχου ποσοστού μόλις 12,6% το 2009.