Η ΕΚΘΕΣΗ ΤτΕ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΡΙΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σύμφωνα με την Εκθεση της ΤτΕ* κατά τη διάρκεια της τρέχουσας οικονομικής κρίσης υπήρξε πτώση της ζήτησης και αυξημένη προσφορά ακινήτων που επέφερε σημαντική πτώση των εμπορικών αξιών, σε συνδυασμό με άλλους δυσμενείς παράγοντες της αγοράς (μειωμένη χρηματοδότηση, πτώση προσδοκιών νοικοκυριών-επιχειρήσεων, αύξηση φορολογίας, μείωση Α.Ε.Π, αστάθεια οικονομικού-πολιτικού περιβάλλοντος).

Το έτος 2013 όπως και το 2012 παρατηρήθηκε στροφή των αγοραστών σε ακίνητα μικρότερου εμβαδού, παλαιότερης ηλικίας και σε μεσαίου κόστους περιοχές. Οι συναλλαγές με χρήση τραπεζικού δανεισμού περιορίστηκαν μόλις στο 17% επί του συνόλου (έναντι 82% το 2009) και μόνο για το 35% της εμπορικής αξίας του ακινήτου δόθηκαν δάνεια (έναντι 70% στην αρχή της κρίσης το 2009).

Μεσοσταθμικά οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν σωρευτικά 33% με πτώση των τιμών την περίοδο 2008-2013 εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -35,8% και Θεσσαλονίκη: -37,1%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-30,9%) και των λοιπών περιοχών (-29,4%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας (στοιχεία κτηματομεσιτικών γραφείων).

Επιπλέον, η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων υπερδιπλασιάστηκε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης από περίπου 5 μήνες στις αρχές του 2009 σε ένα έτος το 2013. Επίσης αυξήθηκε σημαντικά το μέσο ποσοστό της έκπτωσης επί της αρχικής τιμής από 12,6% σε 20,7% αντίστοιχα.

Τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες συρρικνώθηκαν περαιτέρω το 2013, με μέσο ετήσιο ρυθμό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από την έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων).

Αμυδρά σημάδια σταθεροποίησης καταγράφονται στην αγορά των καταστημάτων, η οποία έχει υποστεί και τις μεγαλύτερες πιέσεις από την αρχή της τρέχουσας οικονομικής κρίσης. Παρά την αβεβαιότητα και τη γενικότερη αστάθεια του νομοθετικού-φορολογικού πλαισίου κατά τη διάρκεια του 2013 έγιναν μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων μεγάλης αξίας με τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων περισσότερα από 1 δισεκ. ευρώ.

∆ραστήριες αποδείχθηκαν και οι ΑΕΕΑΠ, καθώς το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σημαντικές βελτιώσεις και έδωσε πρόσθετα κίνητρα. Τα κίνητρα αυτά αναμένεται να δώσουν περαιτέρω ώθηση στο θεσμό και να προκαλέσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως ξένων και εγχώριων ομίλων, ενώ είναι πιθανόν να οδηγήσουν και στην εμφάνιση νέων σχημάτων.

Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας στη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση. Μάλιστα, η στρέβλωση, η οποία προκαλείται από την ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που σε πολλές περιπτώσεις (π.χ. ακίνητα μεγάλου μεγέθους σε “ακριβές” περιοχές, υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας κ.ά.) υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, οδηγεί σε υπερ-φορολόγηση της ιδιοκτησίας και σε περαιτέρω απαξίωση της ιδιωτικής περιουσίας των πολιτών (κυρίως των απρόσοδων και ξενοίκιαστων ακινήτων).

Θετικό στοιχείο που καταγράφεται στην έκθεση της ΤτΕ είναι ότι οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των κατοικιών είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόμενα τρίμηνα, αλλά με σχετικά πιο συγκρατημένους ρυθμούς, καθώς οι υψηλοί ρυθμοί μείωσης των τιμών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το πρώτο εξάμηνο του 2013 έδειξαν να αμβλύνονται τα δύο επόμενα τρίμηνα.

*Εκθεση Διοικητή ΤτΕ για το ετος 2013 / "Εξελίξεις και Προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων", Φεβ. 2014

ΜΙΧΑΛΗΣ ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΣ - Ηλεκτρονικός Μηχανικός - ΜΒΑ