Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟ 2016 ΜΕ ΒΑΣΗ ΕΠΙΣΗΜΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ

Οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων συνεχίστηκαν το 2016, όπως καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος στην τελευταία της έκθεση.

Υπάρχει σαφής ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης ακινήτων, που εμποδίζει την ανάκαμψη της αγοράς και τόνωση των επενδύσεων στις κατασκευές. Ωστόσο οι δείκτες των μεγεθών του 2016 (μισθωμάτων, τιμών) έχουν τάση σταθεροποίησης , σε σχέση με τα προηγούμενα έτη.

Το 2016 συνεχίστηκε η έλλειψη ρευστότητας, το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον (αβεβαιότητα), κεφαλαιακοί έλεγχοι (capital controls), υψηλά ποσοστά ανεργίας, αρνητικές προσδοκίες των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και αστάθεια του φορολογικού πλαισίου.

Η τροποποίηση των αντικειμενικών αξιών από το 2015 καθώς και η μελλοντική αντικατάστασή τους από ένα νέο σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας βάσει των εμπορικών τιμών και του εισοδήματος κάθε ακινήτου, αναμένεται να συμβάλουν καθοριστικά στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων και τη δίκαιη φορολόγηση των ιδιοκτητών.

Η ανάκαμψη της αγοράς εξαρτάται επίσης από την άμβλυνση της οικονομικής αστάθειας λόγω της δημοσιονομικής κρίσης, την ενίσχυση των προοπτικών ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας απο το τέλος του 2017 και μετα, καθώς και τη βελτίωση προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών. Μακροπρόθεσμα μπορεί να συμβάλλουν η επανεκκίνηση της χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα με αποτελεσματική διαχείριση των ‘κοκκινων’ ενυπόθηκων δανείων, ο περιορισμός της γραφειοκρατίας, αλλά και η διαμόρφωση ενός σταθερού πολεοδομικού και φορολογικού πλαισίου για τις επενδύσεις.

Οι πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης στην αγορά κατοικιών καταγράφηκαν από τα μέσα του 2014 και φαίνεται ότι το 2016 υπήρξε εκ νέου σταθεροποίηση. Στην αγορά των κατοικιών, η μείωση των τιμών συνεχίστηκε, αν και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς, ενώ ο αριθμός των συναλλαγών ήταν εξαιρετικά περιορισμένος. Ειδικότερα, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν το 2016 με μέσο ετήσιο ρυθμό 2,2%, έναντι 5,1% το 2015, 7,5% το 2014 και 10,9% το 2013.

Η υποχώρηση των τιμών κατοικιών την περίοδο 2008-2016 ήταν σωρευτικά εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων και των λοιπών περιοχών, καθώς και για τα παλαιότερα και τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, από την αρχή της τρέχουσας κρίσης, δηλ.από το 2008, έως και το δ’ τρίμηνο του 2016, η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων έφθασε σε ονομαστικούς όρους το 41,3%. Ανα περιοχές η πτώση τιμών ήταν στην Αθήνα -43,6% και την Θεσσαλονίκη -45,5%, έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων -38,7% και των λοιπών περιοχών -37,4%.

Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το επενδυτικό ενδιαφέρον που εκδηλώθηκε στη διάρκεια του 2014 ανακόπηκε, λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας με ‘πάγωμα’ των σχετικών επενδύσεων. Οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν το 2016 οριακή αύξηση της τάξεως του 0,3%, ενώ οι αντίστοιχες τιμές καταστημάτων παρουσίασαν οριακή μείωση 0,4% για το σύνολο της χώρας.

Σωρευτικά από το α’ εξάμηνο του 2010 έως και το α’ εξάμηνο 2016 για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, οι ονομαστικές τιμές των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας εμφανίζουν την ίδια σχεδόν μείωση (κατά 30,2% και 30,1% αντίστοιχα). Παράλληλα, οι πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων συνεχίστηκαν σε όλους σχεδόν τους τομείς, ενώ μόνο στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών τα μισθώματα παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα το α’εξάμηνο του 2016.

Στον τομεά των τουριστικών ακινήτων υπήρξε επενδυτικό ενδιαφέρον, λόγω ενίσχυσης εν γένει του τουρισμού από το 2013 και μετα. Παρόλα αυτά η έλλειψη υψηλής ποιότητας τουριστικού προιόντος περιόρισε τη ζήτηση και ανάπτυξη των σχετικών τουριστικών επενδύσεων σε τοποθεσίες αμιγούς τουριστικής ανάπτυξης (Αττική, Μύκονος, Κέρκυρα, Κως).

ΠΗΓΗ: ‘Εκθεση του Διοικητή της ΤτΕ για το έτος 2016’, Φεβ. 2017

ΜΙΧΑΛΗΣ ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΣ – Ηλεκτρονικός Μηχανικός - ΜΒΑ